Jeudi 18 juin 2020

La présentation des comptes annuels de l’entreprise, bilan comme compte de résultat, est améliorable en bien des points comptables et fiscales. Ce qui s’avère utile pour obtenir un score rassurant auprès de partenaires tels que la Banque de France. La cotation qu’elle applique est une appréciation sur la capacité d’une entreprise à honorer ses engagements financiers à un horizon d’un à trois ans. Pour faire bonne figure, il sera possible d’intervenir sur différentes parties du bilan comme le fonds de roulement et le besoin en fonds de roulement.

Remanier le fonds de roulement

Le fond de roulement, ou marge de sécurité financière, doit être assez élevé pour financer son besoin en fonds de roulement. Celui-ci correspond aux capitaux permanents auxquels on déduit les immobilisations nettes. Pour obtenir un bon fonds de roulement, voici les éléments qu’il est possible de remanier :

• Allonger la durée d’amortissement des immobilisations pour augmenter le résultat et donc les capitaux propres.
• Pour les investissements, privilégier le crédit-bail (ou leasing) ou la location car ces options n’amoindriront pas le fonds de roulement, et ce pour des coûts quasi équivalents.
• En cas de réserves importantes inutilisées, il est préférable de les basculer dans le capital afin d’augmenter son ratio d’autonomie financière.
• Alléger vos postes d’immobilisations grâce au lease-back. Cela consiste à céder des immobilisations à des investisseurs qui vous les relouent ensuite. Cette manipulation a pour but de faire rentrer de la trésorerie.
• Améliorer votre résultat et vos capitaux propres en inscrivant en produits une créance sur le trésor public. Cette option appelée le carry back (report en arrière des déficits) est utile en cas de réalisation de pertes.
• En cas de déficit, une partie du compte courant peut être abandonné. Le bénéfice de l’entreprise augmentera en même temps le résultat.
• Pour des investissements : il est préférable de recourir à l’emprunt et conserver sa trésorerie.

Réduire le besoin en fonds de roulement
Le besoin en fonds de roulement provient des décalages d’encaissement liés au cycle d’activité : il est composé de stocks, de créances et il est diminué des dettes à court et moyen terme. Il est possible de le diminuer de plusieurs façons :

• Le dernier mois de la date de clôture : régler les fournisseurs en début de mois suivant plutôt qu’en fin de mois pour améliorer la trésorerie.
• Réduisez les commandes du dernier mois afin de limiter le stock au minimum lors de la date de clôture.
• Relancer les clients en début de mois de la date de clôture afin d’avoir un minimum de retard client.
• Faire une cession de créances. Elle fera disparaître le poste client du bilan et augmentera en même temps la trésorerie.
• Ne pas forcément provisionner les créances et les stocks car l’administration fiscale ne reproche pas de ne pas avoir assez provisionné.

Améliorer le résultat d’exploitation

Du côté du résultat, il est efficace de privilégier le reclassement de ce qui n’est pas lié à l’exploitation courante de l’entreprise en « exceptionnel ». Cela permettra d’améliorer l’EBE, l’EBITDA, et les ratios qui sont liés.

Par le biais de ces nombreux leviers, il sera plus facile d’obtenir une cote d’activité et de crédit proche de vos ambitions.

Jeudi 11 juin 2020

Une exception dans la vie économique du pays : la crise sanitaire liée au coronavirus a propulsé la population en quarantaine et ralenti l’activité de toutes les entreprises.

Depuis le début de la crise, le gouvernement a pris un ensemble de décisions en soutien aux entreprises prévoyant des difficultés. D’ordre fiscal, social ou bancaire, ces aides permettent peut-être à certains de survoler le désordre conjoncturel.

Les aides fiscales

Le report sans pénalité du règlement des prochaines échéances d’impôts directs (impôt sur les sociétés, taxe sur les salaires, CVAE) peut être demandé au service des impôts des entreprises, pour les entreprises en difficulté ou les experts-comptables qui interviennent pour des clients dans cette situation.

Les travailleurs indépendants peuvent moduler les acomptes et le taux de prélèvement à la source à tout moment. Ils peuvent reporter le paiement des acomptes de prélèvement à la source sur les revenus professionnels d’un mois sur l’autre, jusqu’à 3 fois, si leurs acomptes sont mensuels. Ou d’un trimestre sur l’autre, si leurs acomptes sont trimestriels.

Dans le cadre de contrats de mensualisation, les paiements de la taxe foncière ou de la Cotisation Foncière des Entreprises peuvent être suspendus, et le montant restant est prélevé au solde, sans pénalité. La DGFIP met à disposition un modèle de demande pour simplifier les démarches.

La TVA n’est pas concernée par ces mesures de report.

Impots.gouv.fr est l’interface qui garantit l’accessibilité à toutes ces démarches.

Les aides sociales

La mise en chômage partiel
Les conditions à respecter pour en bénéficier sont les suivantes :

• Être concerné par les arrêtés prévoyant une fermeture de votre entreprise
• Être confronté à une baisse d’activité/des difficultés d’approvisionnement

Il est possible de mettre en place les mesures de prévention nécessaires pour la protection de la santé des salariés (télétravail, gestes barrières, etc.) pour l’ensemble des salariés. Dans le cadre du coronavirus, la prise en charge par l’Etat du coût salarial a été partiellement déplafonnée : le coût du salaire est pris en charge en totalité dans la limite de 4.5 fois le smic.

Les fonds de solidarité
Une aide sociale de 1500 euros est accordée aux petites entreprises, quelque soit leur statut. Donc les entreprises individuelles, y compris les micro-entrepreneurs, les indépendants et les sociétés (dont les présidents de SASU) peuvent en bénéficier selon les conditions suivantes :

• Avoir un chiffre d’affaires en 2019 inférieur à 1 M€ ; pour les entreprises n’existant pas au 1er mars 2019, le CA à prendre en compte sera le CA mensuel moyen, qui devra être inférieur à 83 333 euros entre la création de l’entreprise et le 1er mars 2020 ;
• Avoir fait l’objet d’une fermeture par décision de l’administration ou qui appartiennent à un secteur particulièrement touché (hébergement, restauration, activités culturelles et sportives, événementiel, foires et salons, transport-entreposage) ;
• Avoir subi une perte de CA durant la période comprise entre le 21 février et le 31 mars 2020, par rapport à l’année précédente, supérieure à 70 %.

Report de paiement des cotisations sociales
En tant qu’employeur ou travailleur indépendant, un report de paiement des cotisations sociales peut être demandé via economie.gouv.fr.

L’aide exceptionnelle pour les indépendants
Elle est accordée aux indépendants en fonction de leur situation personnelle. Une demande peut être remplie secu-independants.fr et envoyée par e-mail à leur URSSAF.

Le soutien bancaire

Un crédit de trésorerie peut être demandé à sa banque. Il peut aller jusqu’à 25% du chiffre d’affaires ou 2 ans de masse salariale pour les entreprises nouvelles. Aucun remboursement n’est prévu la première année, puis, à la fin de celle-ci, le remboursement est fait sur une durée maximale de 5 ans à 0% de taux d’intérêt. Dans un premier temps, il est nécessaire de faire une demande de crédit à sa banque afin qu’elle vérifie les conditions d’éligibilité.

A savoir que les banques accordent ce prêt sans autres formalités si la cotation « Banque de France » est de 5 au maximum. La majorité des entreprises doivent donc pouvoir bénéficier de ce crédit. La demande doit ensuite être déposée sur le site de la BPI pour obtenir la garantie (attestation-pge.bpifrance.fr). En cas de difficulté ou de refus d’aide de la banque, il est possible de contacter BPI France directement sur : supportentrepriseattestation-pge@bpifrance.fr.

Il est à noter que cette mesure exceptionnelle est très favorable aux entreprises pour protéger leur trésorerie, et il serait dommage de ne pas y faire appel.
Par ailleurs, les banques peuvent également accorder des reports de remboursement des emprunts en cours.

En somme, de nombreuses mesures ont été déployées pour alléger les difficultés des entreprises pendant cette période de crise sanitaire. Le déconfinement permettra un regain progressif de l’économie, et nous l’espérons, redonnera la chance aux entreprises de reprendre leur activité comme avant.

Lundi 8 juin 2020

En ces temps de crise sanitaire, la mise en activité partielle des employés d’entreprises est largement favorisée.

L’activité partielle, autrement appelé « chômage partiel », c’est quoi ?

Afin de prévenir les licenciements économiques, l’employeur en difficulté peut demander la prise en charge de tout ou une partie du coût de la rémunération de ses salariés. Encadré par les articles L. 5122-1 et R. 5122-1 du Code de Travail, cet outil permet de soutenir l’emploi en période de baisse d’activité. Le chômage partiel s’adresse à tous salariés subissant une baisse de rémunération imputable, c’est-à-dire soit à une réduction de l’horaire de travail pratiqué dans l’établissement sous la durée légale de travail, soit à une fermeture temporaire de tout ou une partie de l’établissement. Ce sont les employeurs qui formulent cette demande en cas de circonstances à caractère exceptionnel, telle que la crise sanitaire liée au coronavirus.

Pendant la période d’activité partielle, l’Agence de Services et de Paiement (ASP) est l’organisme en charge d’envoyer les allocations à l’employeur. En parallèle, le salarié reçoit de son employeur une indemnité d’activité partielle à la place de son salaire pendant la période de crise.

Comment déclarer son entreprise en activité partielle ?

Le gouvernement a mis en place le site internet activitpartielle.emploi-gouv.fr pour toute nouvelle déclaration d’activité partielle. Pour chaque salarié concerné, la demande renseigne les heures hebdomadaires travaillées et chômées. L’allocation versée à l’employeur lui parvient en moyenne dans les 12 jours.

Au 1^er juin, la prise en charge de l’indemnité d’activité partielle évolue

Dans le cadre du déconfinement progressif lié au coronavirus, la prise en charge de l'indemnité d'activité passera de 100 % à 85 % de l'indemnité versée au salarié dans la limite (inchangée) de 4,5 SMIC. Cette modification n’engendre aucun changement pour les salariés. Le gouvernement prévoit le maintien de la prise en charge de l’indemnité d’activité partielle à 100% pour certains secteurs comme le tourisme, la culture et la restauration, car ils font manifestement l’objet de restrictions législatives ou réglementaires en temps de crise. Le but est de garantir le même niveau d’indemnisation des salariés dans tous les secteurs.

Il est fort à parier que le chômage partiel aura permis d’éviter bien des licenciements économiques en ces temps de crise, et qu’il est favorable de recourir à ce moyen tant que possible avant un retour à la normal de l’économie.

Vendredi 29 novembre 2019

L’assurance chômage connait de nombreuses modifications depuis le 1^er novembre 2019 (source : Service Public). CFG vous dévoile les tenants et aboutissants du nouveau système. La réforme prévoit des nouveautés sur différents sujets : durée minimale de travail, réduction de l’indemnité en fonction des revenus, rechargement des droits, indépendants, démission, etc.

Principales nouveautés depuis le début du mois de novembre 2019 :

• Durée minimale de travail :
  Pour obtenir le droit au chômage, un employé devra cumuler 130 jours travaillés (910 heures, soit 6 mois) sur les 24 derniers mois. Jusqu’à présent, la règle exigeait 4 mois de jours travaillés sur les 28 derniers mois.
  • Différence à noter : 2 mois de travail supplémentaires sont dorénavant demandés, sur une période plus courte de 4 mois pour obtenir le droit au chômage.


• Réduction de l’indemnité en fonction des revenus :
  Les salariés ayant des revenus supérieurs à 4 500 € bruts par mois subiront une réduction de leur indemnité de 30 % à partir du 7^e mois avec un plancher fixé à 2 261 € nets par mois.


• Rechargement des droits :
  Il est dorénavant demandé de travailler 6 mois pour bénéficier du rechargement de ses droits, contre 1 mois autrefois.


• Indépendants :
  Les travailleurs indépendants pourront toucher une indemnisation de 800 € par mois pendant 6 mois sous certaines conditions. Notamment pour des revenus antérieurs d’au moins 10 000 € par an sur les 2 années précédentes.


• Démission :
  Les salariés ayant au moins 5 ans d’ancienneté dans leur entreprise pourront bénéficier de l’assurance chômage en cas de démission pour réaliser un projet professionnel pour une démission après le 31 octobre 2019.

Ces modifications sont déjà toutes en vigueur. Par ailleurs, il est prévu que d’autres mesures démarrent dans un second temps. Par exemple :

• La mise en place d’accompagnements spécifiques pour les nouveaux inscrits à Pôle emploi mais aussi pour les travailleurs précaires au 1^er janvier 2020 (alternance ou cumul prolongés entre contrats courts et chômage)
• Un nouveau mode de calcul des indemnités chômage. Il prévoirait de les calculer non plus sur les seuls jours travaillés mais sur le revenu mensuel du travail à partir du 1^er avril 2020.

Mardi 26 Novembre 2019

L’année 2019 marque la facilitation du processus d’épargne salariale dans l’entreprise avec la suppression partielle du forfait social pour les entreprises de moins de 50 salariés.

Le dispositif d’épargne salarial permet à l’employeur de compléter le salaire des membres de l’entreprise sur un plan d’épargne à travers des critères qu’il est libre de choisir. Pour l’employeur, l’avantage de cette forme de versement se fait à moindre coût car la comptabilité de l’abondement se fait dans les charges et diminue de fait le résultat imposable de l’entreprise.

Faisons le point sur les changements qui s’opèrent en 2019. Que représentaient les anciens contrats PEE et PERCO et que deviennent-ils depuis 6 mois ?

Les plans d’épargne jusqu’à mai 2019

Le PEE : Plan d’Epargne Entreprise

Le PERCO : Plan d’Epargne pour la Retraite Collective

Ils ont en commun d’être des plans personnels mis en place à tout moment dans l’entreprise au pur bénéfice des salariés et doivent être proposés à l’ensemble d’entre eux avec une ancienneté d’un minimum de 3 mois. A savoir que le dirigeant de l’entreprise est concerné par ces plans dès lors que son entreprise compte entre 1 à 250 salariés.

Zoom sur chacun des plans d’épargne :

• Le PEE

Le versement du salarié, ou du dirigeant, ne peut excéder 25% de sa rémunération. Aussi, le complément que verse l’employeur est plafonné à 3 fois celui du bénéficiaire – pouvant être réduit à la convenance de l’employeur - et à 8% du plafond annuel de la sécurité sociale. En 2019, c’est l’équivalent de 3 241 euros. Les versements peuvent aussi être moduler par catégories de salariés.

Par ailleurs, s’agissant d’un plan d’épargne, les sommes accumulées dessus sont bloquées sur 5 années glissantes avec intérêts. Le déblocage anticipé existe dans certains cas exceptionnels comme : le mariage, le pacs, l’acquisition d’une résidence principale, ou encore la cessation du contrat de travail (liste non exhaustive). A l’issue des 5 années traditionnelles ou des cas d’exception, le salarié percevra les sommes sans être imposable dessus, hors 9,7% de CSG/CRDS prélevés sur l’abondement.

• Le PERCO

Il s’agit d’un plan d’épargne pour la retraite avec un fonctionnement identique au PEE. Ici, les plafonds d’abondement sont doublés. Ce qui donne la possibilité à l’employeur d’abonder au maximum à 16% du plafond annuel de la sécurité sociale. Aussi, les fonds sont bloqués jusqu’à l’âge de la retraite. Toutefois, des déblocages anticipés existent.

La loi Pacte : Nouveauté 2019

Le Plan d’Action pour la Croissance et la Transformation d’Entreprise est entré en vigueur en mai 2019 avec comme objectif, entre autres, de développer l’épargne retraite. Que deviennent le PEE et le PERCO ? Nous faisons le point.

Un nouveau Plan d’Epargne Retraite (PER) vient harmoniser les dispositifs de retraite existants. Ecartons le PEE qui n’est pas impacter par la loi PACTE.

Concernant le PERCO et les autres plans retraite PERP, Madelin, article 83, Préfon, Corem, CRH, ils conservent tous leurs caractéristiques, en termes de garanties, fiscalité, cas de déblocage anticipé etc. Toutefois, ils ne bénéficieront pas des avantages du PER. Ils ne sont pas impactés par celui-ci.

En revanche depuis le 1^er octobre 2019, le titulaire d’un ancien dispositif retraite aura le choix entre :

• Transférer son ou ses anciens contrats vers le nouveau plan d’épargne retraite PER
• Garder son ou ses anciens contrats avec leurs propres caractéristiques

Que prévoit la Loi Pacte pour l’épargne retraite ?

Entreprises et particuliers sont concernés. Le PER a pour ambition de renforcer l'attractivité de l'épargne de long terme et de l'orienter davantage vers le financement des entreprises. Bien que les Français aient un niveau d’épargne parmi les plus élevés d’Europe, l’épargne retraite reste paradoxalement peu développée. C’est la conséquence d’une offre de produits complexe et éclatée. Le PER prévoit au 1^er octobre de proposer aux épargnants :

• La possibilité de constituer une épargne retraite à titre individuel ou en entreprise
• Des règles communes plus favorables aux épargnants
• Un régime fiscal harmonisé et attractif

Indépendant, salarié, chef d’entreprise devraient chacun y trouver leur avantage.

A noter qu’au 1^er octobre 2020, les anciens produits d’épargne retraite seront fermés à la commercialisation, sauf s’ils ont été mis en conformité avec le PER à l’aide de modifications.

Vendredi 25 Octobre 2019

Mettre son client en demeure

En matière de recouvrement de créances, les actions de relance, dites amiables, doivent se montrer soutenues et amplifiées, jusqu’au dernier rappel consistant à mettre son client en demeure de régler.

Transmise généralement par lettre recommandée avec accusé de réception, cette sommation indique très clairement que la retenue du paiement n’est pas justifiée et qu’à défaut d’une régularisation rapide, une procédure de recouvrement plus contraignante sera entreprise.

Cette notification, parce qu’elle est strictement encadrée par les articles 1344 à 1344-2 du Code civil, est un courrier indispensable avant toute poursuite judiciaire. Passé le délai octroyé, le créancier devra, pour rester cohérent, mettre aussitôt ses menaces à exécution, à savoir :

• Calculer la majoration due de plein droit
• Mandater un professionnel du recouvrement
• Ou saisir la juridiction compétente et faire exécuter la décision de justice

Le recouvrement de créances pour le compte d’autrui
Votre mise en demeure est restée lettre morte ? Il est temps de passer à l’action.

A ce stade du recouvrement, mandater un professionnel pour relancer ses factures impayées permet d’obtenir des résultats probants. Le discours plus juridique d’un cabinet de recouvrement, d’un avocat ou d’un huissier déclenche généralement une réaction du débiteur, qui devra rapidement justifier les raisons du non-paiement, voire trouver des solutions de règlement acceptables. A défaut, il prend le risque de devoir répondre de son manquement devant une juridiction, avec toutes les conséquences financières.

Bon à savoir : la loi Warsmann applicable depuis le 1er janvier 2013 stipule que les frais de recouvrement peuvent désormais être pris en charge par le débiteur sur présentation de justificatifs. Il est donc possible de refacturer les frais d’un spécialiste du recouvrement à son débiteur, sans décision de justice !

Les solutions judiciaires

Si, malgré les relances d’un professionnel du recouvrement, la créance n’est toujours pas réglée, des actions plus radicales s’imposent. La voie judiciaire est alors nécessaire. Le montant de la créance, la situation juridique et financière du débiteur, les contestations soulevées sont autant d’éléments à prendre en compte avant d’engager la procédure judiciaire la plus efficiente, soit :

• La requête en Injonction de Payer : Une décision de justice sera rendue sur les seuls éléments transmis par le créancier. Idéale pour les petites créances notamment, cette procédure est simple et peu coûteuse. A défaut de paiement ou d’opposition, le créancier reçoit un titre exécutoire 1 mois après la signification de l’ordonnance par voie d’huissier.
• L’assignation en Référé : Si la créance est certaine (contestations non sérieuses), l’assignation en Référé est très efficace. Cette procédure, dictée par l’urgence, est très rapide et radicale, puisque la décision de justice rendue, même si elle n’est que provisoire, n’en demeure pas moins exécutoire (possibilité de faire des saisies).
• L’assignation au fond : Cette procédure sera privilégiée si d’une part le montant de la créance est suffisamment important pour couvrir les honoraires d’un avocat et si d’autre part le débiteur a des moyens de défense qui nécessitent un débat contradictoire. Les délais de procédure sont généralement plus longs.

La décision de justice vous est favorable ? Attention à ne pas crier victoire trop tôt puisque le recouvrement reste encore à réaliser.

Les voies d’exécution

Obtenir un jugement n’est probablement pas le plus compliqué. Des difficultés peuvent ensuite empêcher le créancier d’encaisser le montant de la condamnation, notamment si son client est insolvable…

C’est à l’huissier de justice que revient la difficile mission de procéder à l’exécution du jugement : signification, sommation de payer, saisies etc. sont autant d’actes que cet officier ministériel devra mettre en place pour forcer le paiement. Le parcours peut encore s’avérer long et fastidieux. Pour autant, vous avez de grande chance de trouver le succès dans votre démarche. Bon courage !

Mercredi 23 Octobre 2019

L’intéressement est un dispositif ouvert aux entreprises et TPE, dès lors qu’elles ont au moins 1 salarié. Ces dispositions s’appliquent aux entreprises relevant des bénéfices industriels et commerciaux, des bénéfices non commerciaux et des entreprises relevant du régime des bénéfices agricoles (si le bénéfice réel de ces dernières est déterminé et imposé selon les principes généraux applicables aux entreprises industrielles et commerciales).

Les primes d’intéressement sont déductibles du résultat de l’entreprise. Elles sont imposables pour les bénéficiaires à l’impôt sur le revenu sauf si elles sont investies dans des plans d’épargne salariale. Les primes d’intéressement bénéficient aussi d’un régime social dérogatoire pour l’entreprise et avantageux pour les bénéficiaires.

Il en est de même pour les particuliers bénéficiaires des primes d’intéressement lorsqu’ils les versent dans un plan d’épargne entreprise (PEE) ou dans un plan d’épargne pour la retraite collectif (PERCO).

Les sommes versées en application de l’accord d’intéressement n’ont pas le caractère de rémunération ni de revenu professionnel. Elles ne sont donc pas soumises aux cotisations de Sécurité sociale (parts employeur et salarié), mais assujettis à la CSG (contribution sociale généralisée).

L’URSSAF précise que les sommes, issues de l’intéressement, affectées à un compte épargne-temps sont soumises aux cotisations de Sécurité sociale lors du versement qui résulte de la liquidation totale ou partielle du compte épargne-temps.

Les accords d’intéressement sont conclus pour une durée de trois ans et peuvent faire l’objet d’une reconduction tacite dans les conditions précisées par l’article L. 3312-5 du code du travail.
Leur contenu obligatoire est précisé par les articles L. 3313-1 et L. 3313-2 du même code

Intéressement : plafonds à ne pas dépasser et distribution des reliquats

• Le total des primes d’intéressement versées à l’ensemble des salariés bénéficiaires ne peut pas excéder 20 % du total des salaires bruts versés.
Par ailleurs, la somme perçue, par un salarié et par an, au titre de l’intéressement́ ne peut pas dépasser 75 % du plafond annuel de la sécurité́ sociale (50 % avant l’entrée en vigueur de la loi du 22 mai 2019 précitée), soit 30 393 euros en 2019.
• Les sommes qui n’auraient pu être mises en distribution en raison des règles mentionnées ci-dessus font l’objet, si l’accord le prévoit, d’une répartition immédiate entre tous les salariés (et, le cas échéant, les bénéficiaires mentionnés à l’article L. 3312-3 du code du travail) auxquels ont été versées des sommes d’un montant inférieur au plafond des droits individuels tel qu’il est précisé ci-dessus. Ce plafond ne peut être dépassé du fait de cette répartition supplémentaire, effectuée selon les mêmes modalités que la répartition originelle.

Cette disposition est issue de la loi du 22 mai 2019 citée en référence, applicable sur ce point à compter du 24 mai 2019.

Vous l’aurez compris, il est bien utile pour tout le monde de mettre en place l’intéressement dans votre entreprise !

Lundi 21 Octobre 2019

Le statut Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) peut vous autoriser à ne pas payer d’impôts sur vos revenus locatifs. Contrairement à la location non meublée (revenus fonciers), la location meublée répond au régime fiscal des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Par conséquent, vous pouvez déduire de vos revenus locatifs la totalité des frais liés à l’exploitation de votre logement. Ces frais peuvent vous permettre d’enregistrer un résultat comptable à zéro (alors que vos recettes excédent très largement vos dépenses), négatif, et ce pendant plusieurs années. C’est en somme, une forme de défiscalisation. Pour cela, vous devez en premier lieu vous déclarer au régime réel simplifié.
Aussi, il existe 2 types de charges à possiblement déduire :

• Les charges réellement payées pendant l’exercice,
• L’amortissement du bien, charges qui ne sont jamais payées pendant l’exercice.

Les charges réellement payées
Les charges réellement payées correspondent aux charges que vous supportez directement chaque jour. Il s’agit plus concrètement de toutes les dépenses que vous allez faire pour assurer le bon fonctionnement de votre activité. Frais de gestion locative, frais d’entretien, impôts fonciers, travaux, mobilier ou encore frais d’expertise-comptable.
Ci-dessous une liste non exhaustive de ce que vous pouvez déduire :

• Les frais de gestion locative (si la gestion de votre bien est confié à une agence)
• Les commissions Booking ou Airbnb, en cas de location de courte durée
• Les charges de copropriété et autres honoraires de syndic
• Intérêts d’emprunt
• L’assurance du logement (assurance PNO)
• Electricité, eau, gaz, internet (si non refacturé au locataire)
• Mensualités d’assurance emprunteur
• Honoraires d’Expert-Comptable
• Impôts fonciers (sauf la taxe d’ordure ménagère)
• Frais de notaire et frais bancaires divers (à l’achat du bien)

L’amortissement du bien et de ses éléments
La seconde catégorie de charges déductibles est celle des amortissements. Ce sont des charges qui ne sont jamais payées et qui correspondent au coût initial d’acquisition du bien. Vous pouvez amortir ce qui composent le bien (travaux et meubles) et le bien lui-même. Contrairement aux charges réellement payées, l’opération demande plus de délicatesse car vous devez séparer les différents éléments composant le bien.
Vous pouvez notamment amortir :

• Les travaux
• Le gros œuvre
• La toiture
• La façade
• L’équipement et le mobilier

Cependant, ces différents éléments ne s’amortissent pas sur la même période. Certains vont s’amortir sur 50 ans (comme le gros œuvre) alors que d’autres ne vont s’amortir que sur 5 à 10 ans (comme les meubles). Il est fortement recommandé de faire appel à un Expert-Comptable qui connait bien les règles du LMNP au régime réel simplifié. Cela permet d’éviter de passer des heures sur sa comptabilité avec des doutes sur sa tenue. De plus, vous pouvez déduire les honoraires de votre Expert-Comptable en tant que charges l’année suivante.

Quels sont les avantages ?
Si les charges ne sont déductibles que pour l’année fiscale sur lesquelles elles ont été payées, l’amortissement n’est soumis à aucune limite temporelle. Les différents amortissements peuvent donc se cumuler et être reportés comptablement sur les années où vous réaliserez des bénéfices. C’est l’un des plus gros avantages du statut LMNP.

En conclusion
En somme, le statut LMNP vous permet de déduire énormément d’éléments de vos revenus locatifs. Si vous financez la plus grande partie (ou l’intégralité) de votre investissement avec un prêt immobilier et que vous réalisez beaucoup de travaux de rénovation, alors vous pourrez générer suffisamment de déficit pour ne pas avoir à payer d’impôts sur vos revenus locatifs pendant de nombreuses années. En contrepartie, cela nécessite de tenir une véritable comptabilité, c’est à dire d’avoir un compte bancaire dédié à l’exploitation du logement et de conserver toutes les factures et tous les justificatifs. Vous gagnerez au change alors, à vous de jouer !